深圳南山御成府近日成为2023年初的热搜盘。深圳市房地产信息平台显示，御成府2022年12月5日入市，截止3月2日，295套房88天仅售出4套（已签认购书3套，已备案1套）。图片来自深圳市房地产信息平台这是什么概念呢？88天，295套房仅售出4套 去化率约为1.35593220%。御成府全部卖完，如果按目前速度，88天售4套，一套售出为22天， 295套房需要6490天售完，去化约17.78年。由于不限购，当然不排除天上掉下的大客户一次性付款整栋购买的机会。深圳市华昌贸易有限公司开发的御成府，位于深圳南山区南山街道学府路南面南新路西面，这样地理位置，不用地图定位搜索，明眼人也能看出地段不错。由于网络说不清的历史遗留问题，御成府是深圳首个“限贷不限购”特批的住宅项目。问题就出在这里。作为住宅，御成府可以申请学位，特别是不限购，是不是深圳人都应该抢一套？事实上，御成府有明显的硬伤：★御成府房屋用途单身公寓，地块土地用途为居住用地+商业服务用地，存在学位积分降级风险。★项目为早年批的居住用地，产权一共70年，该地块的使用年限还剩40余年。★作为住宅，位于南山地段，价格项目备案价为8.9万元/平方米，这个价格相当高，投资套利就谈不上。★用途为单身公寓，面积约37-54平方米，小面积、高容积率。★御成府是一个多业态的垂直综合项目，包括商业、酒店、住宅和服务式公寓。业态混杂，居住感、归属感差。如果买了，过不了几年急着要换房，购房者岂不三思而后不买！作为南山打了引号的特批“住宅”，御成府突然拉高了市场期望值，“涨”声一片。但作为功能属性的单身公寓，御成府一夜之间打回原形。市场不买单，岂是政策能推动得了。

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